中新網6月11日電目前,商務地產投資熱度不減,其溢價收益的重要組成部分就是產品溢價。專家介紹,對於房地產而言,租金水平決定溢價能力;而租金的決定因素包括土地的價值、產品的品質及運營的優劣勢。
  依據國外經驗,良好的運營模式,即資產管理,帶給商務地產的價值增值占比,高達80%。雖然中國目前尚未達到這個比例,但運營的重要性仍然不可忽視,且未來運營所占比例將越來越大。從這個層面來說,良好的運營模式,對於商務地產有巨大的價值;資產管理也逐漸成為高端寫字樓不得不考慮的因素。
  北京三大商務區PK 資產管理重要性凸顯
  北京的商務區,長期處於CBD、金融街和中關村三足鼎立的狀態。然而,從三者的發展現狀來看,格局似乎正在演變為金融街獨大。
  據悉,2013年,北京市甲級寫字樓租金水平整體呈現出下跌趨勢。在此背景下,CBD區域內的寫字樓租金價格大幅下滑。相反,金融街寫字樓租金仍然保持著強勢增長的趨勢,租金水平大幅高於中關村和CBD,穩居全市第一,併在年底達到503.1元/平方米/月。在相同時間節點,中關村寫字樓租金僅200餘元/平方米/月,CBD寫字樓租金也不足400元/平方米/月。
  同時,大幅上漲的租金並未對金融街的空置率造成影響。業內人士介紹,2013年第一季度,金融街空置率低於2%,此後三個季度不及1%。“金融街寫字樓的空置率常年維持在很低的水平,且大幅低於中關村和CBD的空置率水平。”
  此外,金融街的企業結構明顯優於CBD和中關村。相關數據顯示,CBD區域內的企業行業眾多,但各個行業聯繫不緊密,沒有形成聚集效應,缺乏主導行業引領區域發展,未來區域的發展目標和定位也甚為模糊。中關村以創新型中小微企業為主,質量參差不齊,低端產業比重不低,束縛區域未來發展。相反,金融街以金融機構、通訊公司、網絡公司為主,具有較強的產業集群特征;同時,該區寫字樓客戶以優質巨頭中外資企業為主,商務辦公環境較好。
  專家介紹,高質企業熱捧的金融街,能夠在三足鼎立的北京商務區格局中脫穎而出,其資產管理模式功不可沒。與中關村及CBD不同,北京金融街區域的商辦物業基本由金融街控股一家開發,區域規劃和佈局,乃至後期物業運營管理,也基本由金融街控股一家包辦。這也造成了無論從物業品質,區域規劃佈局合理性,後期運營管理水平上,北京金融街的整體水平均高於其他兩大商務區,並最終在租金這一數據上得到最終體現。
  “金融街的脫穎而出,與其整體資產管理水平能保持高水平的穩定有關。”商業地產專家,高和資本董事長蘇鑫如是稱。
  金融街(長安)中心進駐京西 “4C”模式再複製
  近日,金融街(長安)中心銷售中心揭幕,京西片區開發體量最大、唯一緊鄰長安街的項目面世在即。
  有市場人士認為,該項目的體量及絕佳區位,很有可能使其在未來成為一個新的商務區地標性建築。目前,項目所處的新首鋼規劃區規劃建築面積高達803.64萬平方米,作為北京老城八區內僅餘的大幅連片待開發地塊,新首鋼規劃區的啟動將改變北京商務地產的格局,併在長安街起點位置,形成繼北京金融街、CBD之後的長安街第三商務區。
  金融街(長安)中心在長安街第三商務區的地位,與國貿在CBD的重要性及標誌意義相似。
  而作為區域內未來的地標性項目,金融街控股也希望在金融街(長安)中心上複製已多次被證明成功的金融街模式。“4C資產管理服務體系”便是其中之一,這一模式由金融街控股對其過去多年開發運營北京金融街區域物業的經驗總結而來,是一種已被證明成功的資產管理模式範本。
  此外,金融街控股還將按照“金融街中心”產品系的規範標準打造金融街(長安)中心項目,這一產品系之下,目前已有包括華北最高樓津門津塔在內的多個知名建築。
  業內人士認為,作為區域內核心地標項目,金融街(長安)中心的定調或許會引發金融街模式在未來長安街第三商務區中的大規模複製和盛行,也將為商務區整體開發及運營管理水平提供保障。  (原標題:金融街模式落戶京西 資產管理漸成寫字樓新標準)
創作者介紹

打蠟

rb60rbfkzu 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()